Ertragswertverfahren: Ertrag, Boden und Annahmen verstehen

Welche Größen verwendet das Ertragswertverfahren?

§ 27 ImmoWertV benennt marktüblich erzielbare Erträge als Ausgangspunkt. Der Reinertrag ist eine Bewertungsgröße nach Berücksichtigung der einschlägigen Bewirtschaftungskosten. Bodenwert, verbleibende Nutzungsdauer und der passende Liegenschaftszinssatz ergänzen das Modell. Letzterer ist eine Größe der Immobilienwertermittlung und nicht einfach Ihr privater Kreditzins.

Fragen Sie bei einer Einschätzung ausdrücklich nach den verwendeten Begriffen. Eine Aufstellung von Mietzahlungen ist eine wichtige Datengrundlage. Sie ist jedoch noch keine vollständige Ertragswertberechnung. Unterscheiden Sie Einnahmen, modellmäßig angesetzte Kosten und den daraus hergeleiteten Wert.

Was unterscheidet tatsächliche und angesetzte Mieten?

Vertraglich vereinbarte Mieten beschreiben die bestehende Situation. Marktüblich erzielbare Erträge sind eine bewertungsbezogene Einordnung. Beide Angaben werden nicht ohne Erklärung gleichgesetzt. Die Verordnung berücksichtigt auch nachweisbar veränderte oder erheblich abweichende Ertragsverhältnisse; die Anwendung verlangt konkrete Informationen zum Objekt.

In einem gedachten Mehrfamilienhaus stehen eine Wohnung leer und andere Einheiten in laufenden Mietverhältnissen. Die Eigentümer erfassen jede Einheit getrennt. Sie ersetzen die fehlende Zahlung der leeren Wohnung nicht eigenständig durch eine optimistische Wunschmiete. Stattdessen kennzeichnen sie Leerstand und lassen den Ansatz erklären.

Wie bereiten Sie eine nachvollziehbare Datenliste vor?

Die folgende Arbeitsliste sammelt Tatsachen für das Bewertungsgespräch. Sie ist kein Renditerechner. Fügen Sie einen Stand hinzu und trennen Sie vorhandene Vertragsangaben von noch ungeprüften Erwartungen. Personenbezogene Unterlagen werden nur an berechtigte Empfänger und im erforderlichen Umfang weitergegeben.

• Einheit: Bezeichnung, Nutzung und dokumentierte Fläche getrennt erfassen.
• Mietverhältnis: Bestehenden Vertragsstand und relevante Änderungen vermerken.
• Einnahmen: Vereinbarte Zahlungen von tatsächlich eingegangenen Zahlungen unterscheiden.
• Leerstand: Beginn und bekannte Hintergründe beschreiben, nicht verschweigen.
• Kosten: Vorliegende Abrechnungen dem richtigen Zeitraum und Gebäude zuordnen.
• Gebäude: Zustand, Modernisierungen und bekannte offene Arbeiten ergänzen.

Wie vergleichen Sie zwei Ertragswerte?

Zwei Werte sind erst vergleichbar, wenn ihre Grundlagen sichtbar sind. Unterscheiden sich angesetzte Erträge, Kosten, Nutzungsdauer oder Zinssatz, unterscheiden sich auch Ergebnisse. Eine höhere Bewertung beweist daher nicht die bessere Kenntnis des Objekts oder einen sicher höheren Verkaufspreis.

Bitten Sie um eine Gegenüberstellung der entscheidenden Annahmen. Lassen Sie erklären, welche Angaben belegt und welche modellmäßig angesetzt sind. Eine verständliche Begründung hilft Ihnen bei der Angebotspreisentscheidung; sie nimmt die spätere Kaufentscheidung eines Interessenten nicht vorweg.

Wie beschreiben Sie eine unsichere Einnahmenposition?

Eine unsichere Einnahmenposition erhält eine eigene Kennzeichnung statt eines günstigen Ersatzwerts. Trennen Sie vereinbarte Beträge, nachgewiesene Zahlungseingänge und angenommene zukünftige Erträge. Das schafft eine sachliche Grundlage für die Frage, welche Information im Bewertungsverfahren verwendet wurde und wo eine zusätzliche Einordnung erforderlich ist.

Ein Übungsfall betrifft eine Einheit mit einem bekannten Mieterwechsel. Die bisherige Zahlung steht fest, der neue Mietvertrag ist noch nicht abgeschlossen. In der Übersicht wird der vergangene Zeitraum belegt und die künftige Situation als offen eingetragen. Der Eigentümer übernimmt nicht den höchsten vergleichbaren Inseratswert als bereits gesicherten Ertrag. Ein angebotenes Mietniveau ist kein abgeschlossener Vertrag und beantwortet zudem nicht die Frage nach dem marktüblich erzielbaren Ansatz im Bewertungsmodell.

Ordnen Sie zu jeder Annahme den Grund zu. Beruht sie auf bestehenden Vertragsdaten, einer fachlich begründeten Markteinordnung oder lediglich einer persönlichen Erwartung? Diese drei Kategorien dürfen beim Gespräch nicht ineinander übergehen. Die Liste hilft auch beim Vergleich von Bewertungen, die auf den ersten Blick nur verschiedene Endbeträge zeigen.

Fragen Sie abschließend, wie sich eine ungeklärte Position auf die Aussagekraft des Ergebnisses auswirkt. Das verlangt keine selbst ausgerechnete alternative Rendite. Es reicht, die wesentliche Unsicherheit und den benötigten Nachweis benennen zu können. So bleibt die Verkaufsvorbereitung ehrlich, auch wenn noch nicht jede Information vollständig vorliegt.

Weiterführende Themen

• Sachwertverfahren: Gebäudesubstanz und Markt zusammen betrachten
• Vergleichswertverfahren: aus geeigneten Vergleichen ableiten
• Verkehrswert: Marktwert ist nicht der Inseratspreis
• Bodenrichtwert: Orientierung für Boden, nicht für das ganze Haus
• Gutachterausschuss: amtliche Daten zur Grundstücksbewertung
• Kaufpreis: vereinbarter Betrag statt Wertversprechen
• Angebotspreis: Preisforderung und Verkaufswert unterscheiden
• Nutzfläche: Nutzungszweck und Flächenstandard benennen
• Immobilienbewertung: eine nachvollziehbare Preisermittlung