Vergleichswertverfahren: aus geeigneten Vergleichen ableiten

Welche Ausgangsdaten sieht die Verordnung vor?

§ 24 ImmoWertV beschreibt die Ermittlung aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen. Daneben oder an ihrer Stelle können insbesondere bei bebauten Grundstücken angepasste Vergleichsfaktoren und bei der Bodenbewertung angepasste Bodenrichtwerte verwendet werden. Die Norm unterscheidet außerdem vorläufige und weitere Verfahrensschritte.

Für Verkäufer ist vor allem wichtig, welche Daten im konkreten Fall eingesetzt wurden. Die bloße Überschrift „Vergleichswert“ beantwortet weder die Frage nach dem Zeitraum noch nach dem Teilmarkt. Eine gute Erläuterung verbindet Datenquelle, Bezug zum Objekt und vorgenommene Anpassungen.

Was macht zwei Immobilien vergleichbar?

Vergleichbarkeit erfordert mehr als dieselbe Postleitzahl oder dieselbe grobe Wohnfläche. Unterschiede in Lage, rechtlichen Eigenschaften, Zustand und sonstiger Beschaffenheit sind im Rahmen der Bewertung einzuordnen. Der Verkehrswertbegriff des § 194 BauGB macht diese Eigenschaften ausdrücklich relevant.

Redaktionelles Beispiel: Zwei Wohnungen sind ähnlich groß, eine besitzt jedoch eine andere rechtliche Stellplatzzuordnung und einen abweichenden Modernisierungsstand. Ein einfacher Mittelwert ihrer Inseratspreise erklärt diese Unterschiede nicht. Zunächst ist zu klären, welche Informationen tatsächlich belegt sind und wie die Bewertung damit umgeht.

Warum sind Angebotsdaten nur begrenzt aussagekräftig?

Ein Inserat dokumentiert eine Preisforderung. Für die Einordnung muss klar sein, ob ein Vergleichspreis aus einem abgeschlossenen Vorgang oder aus einer aktuellen Anzeige stammt. Auch ein optisch ähnliches Angebot kann in entscheidenden Angaben unvollständig sein. Diese Unsicherheit darf nicht als gemessene Übereinstimmung dargestellt werden.

Eine eigene Beobachtungsliste kann dennoch Fragen vorbereiten. Kennzeichnen Sie dort Preisart, Quelle, Datum und bekannte Abweichungen. Die Liste wird so zur Gesprächsgrundlage. Sie ist kein selbst erstelltes Verkehrswertgutachten und sollte auch gegenüber Kaufinteressenten nicht als solches bezeichnet werden.

Welche Rolle spielen Anpassungen?

Die Verordnung nennt ausdrücklich objektspezifisch angepasste Faktoren beziehungsweise Bodenrichtwerte und die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Die Anpassung verbindet allgemeine Daten mit dem einzelnen Bewertungsgegenstand. Ohne Begründung ist ein Zuschlag oder Abschlag lediglich eine Zahl.

Fragen Sie nach Richtung, Grundlage und Bedeutung der Anpassung. Es geht nicht darum, möglichst viele Rechenschritte zu sehen. Entscheidend ist, ob relevante Unterschiede berücksichtigt und unbekannte Informationen sichtbar bleiben. Eine einfache, gut erklärte Ableitung kann nachvollziehbarer sein als eine komplexe Tabelle ohne Herkunftsnachweise.

Wie sieht ein eigener Vergleichsbogen aus?

Der Bogen dient zur Prüfung einer Erläuterung, nicht zur automatischen Preisberechnung. Legen Sie für jedes Vergleichsobjekt dieselben Fragen an und lassen Sie unbekannte Felder leer beziehungsweise ausdrücklich offen. So entsteht kein scheinbar vollständiger Datensatz aus Vermutungen.

• Quelle: Woher stammt die Information und wann wurde sie erhoben?
• Preisart: Kaufpreis oder Angebotspreis?
• Objektbezug: Welche Eigenschaften stimmen überein?
• Abweichung: Welche relevanten Merkmale unterscheiden sich?
• Folgerung: Wie wurde der Unterschied in der Einschätzung behandelt?

Wann ist eine andere Datengrundlage zu besprechen?

Eine geringe oder wenig passende Vergleichsbasis sollte in der Bewertung erklärt werden. Die Verfahrenswahl hängt vom Objekt und den verfügbaren Grundlagen ab; der Name eines beliebten Verfahrens ist kein Gütesiegel für jeden Anwendungsfall. Fragen Sie, warum die gewählte Methode die konkrete Wertfrage beantworten kann.

Ein besonderes Gebäude oder ein rechtlich ungewöhnlicher Verkaufsgegenstand kann andere Prüfungen erfordern als eine standardisierte Wohnung. Der Verkäufer muss die Methode nicht selbst ersetzen. Er benötigt aber eine verständliche Erläuterung ihrer Grenzen, bevor eine einzelne Ergebniszahl als Grundlage weitreichender Entscheidungen genutzt wird.

Für eine Rückfrage zur Bewertung ist deshalb ein konkreter Anpassungspunkt hilfreicher als die allgemeine Behauptung, Nachbarhäuser seien teurer. Benennen Sie das abweichende Merkmal und fragen Sie nach seiner Behandlung. So wird eine Diskussion über Vergleichbarkeit möglich, ohne ungeprüfte Inseratspreise als tatsächlich erzielte Kaufpreise auszugeben.

Weiterführende Themen

• Verkehrswert: Marktwert ist nicht der Inseratspreis
• Bodenrichtwert: Orientierung für Boden, nicht für das ganze Haus
• Gutachterausschuss: amtliche Daten zur Grundstücksbewertung
• Sachwertverfahren: Gebäudesubstanz und Markt zusammen betrachten
• Ertragswertverfahren: Ertrag, Boden und Annahmen verstehen
• Angebotspreis: Preisforderung und Verkaufswert unterscheiden
• Kaufpreis: vereinbarter Betrag statt Wertversprechen
• Wohnfläche: Berechnungsgrundlage vor Quadratmeterzahl
• Immobilienbewertung: eine nachvollziehbare Preisermittlung